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Aktuelle Infos

WAREHaus - Software für private Vermieter
Datenschutzinformationen für den Mieter zur Datenverarbeitung durch den Vermieter


Seit dem 25. Mai 2018 gilt die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). Sie gilt unmittelbar und verbindlich in allen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union und tritt in Deutschland neben das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG). Die datenschutzrechtlichen Regeln gelten auch für alle privaten Vermieter, Hausverwalter und Makler. Bei Verstößen gegen die Datenschutzvorschriften drohen ganz erhebliche Bußgelder und die Überprüfung der datenschutzrechtlich gebotenen Vorkehrungen durch die zuständige Landesdatenschutzbehörde.


Die sich aus den Datenschutzvorschriften ergebenden Pflichten sind vielfältig. So hat der Verantwortliche unter anderem die Pflicht, geeignete Maßnahmen zu treffen, um der betroffenen Person alle Informationen gemäß den Artikeln 13 (Erhebung von personenbezogenen Daten bei der betroffenen Person) und 14 (Erhebung personenbezogener Daten nicht bei der betroffenen Person) und alle Mitteilungen gemäß den Artikel 15 bis 22 (Betroffenenrechte) und Artikel 34 (Benachrichtigung bei Datenschutzverletzungen) der DSGVO, die sich auf die Verarbeitung beziehen, in präziser transparenter, verständlicher und leicht zugänglicher Form in einer klaren und einfachen Sprache zu übermitteln (Artikel 12 DSGVO). Die Übermittlung der Informationen muss schriftlich oder in anderer Form, ggf. auch elektronisch erfolgen.

Bei bereits bestehenden Mietverhältnissen sollten daher die Mieter angeschrieben werden.

Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen sollten die Datenschutzinformationen dem Mietvertrag beigelegt werden (sofern der Mietvertrag nicht bereits die erforderlichen Informationen für die Mieter enthält) und ein Exemplar nach Unterschriftsleistung durch den bzw. die Mieter beim Vermieter verbleiben.



Bisherige Angabe von Gesamtkosten und umlegbaren Kosten entfällt

Das oberste Gericht der Bundesrepublik Deutschland, der Bundesgerichtshof, hat zum Wohnraummietrecht ein Urteil aus dem Jahr 2007 aufgehoben und einen neuen Leitsatz formuliert:

"Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es ..., wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechungseinheit umlegt". (VIII. Zivilsenat, ZR 93/15, 20.01.16)

Somit entfällt die bisherige Angabe von Gesamtkosten und umlegbaren Kosten. Bei einer Nebenkostenabrechnung müssen Sie nur noch jeweils den Betrag angeben, den Sie nach Ihrem gewählten Verteilerschlüssel auf die Mieter umlegen.

Zum 1. Januar 2015 tritt das neue Mess- und Eichgesetz

Zum 1. Januar 2015 tritt das neue Mess- und Eichgesetz in Kraft und hält auch für die Wohnungswirtschaft einige Neuerungen bereit. Für Vermieter ist besonders die in § 32 Mess EG geregelte Anzeigenpflicht von Interesse: Werden ab 1. Januar 2015 neue oder erneuerte Messgeräte, wie beispielsweise Kaltwasser-, Warmwasser- oder Wärmezähler, in Betrieb genommen, so muss die zuständigen Behörde, i. d. R. das Eichamt, darüber informiert werden. Wird dieser Pflicht nicht nachgekommen, droht ein Bußgeld von bis zu 20.000€. Damit sich der bürokratische Mehraufwand in Grenzen hält, soll die Meldung über neue oder erneuerte Messgeräte auch auf elektronischem Weg oder per Telefax möglich sein.

Angaben aus dem Energiepass werden Pflicht

Wer seit dem 1. Mai 2014 in Tageszeitungen oder auf Immobilienportalen im Internet seine Wohnung oder sein Haus anbietet, muss in diese Anzeige laut neuer Energieeinsparverordnung folgende Angaben aufnehmen:

die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis), sowie die darin genannten Angaben zu:
  • dem Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert des Hauses,
  • dem wesentlichen Energieträger für die Beheizung,
  • dem Baujahr
  • der Energieeffizienzklasse.

Die Angaben können in der Anzeige sinnvoll abgekürzt werden. Sollte zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung kein gültiger Energieausweis vorliegen, müssen diese Angaben nicht aufgeführt werden. Ein gültiger Ausweis muss aber spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen.

Der Verkäufer oder Vermieter ist für die Einhaltung der neuen Pflichten verantwortlich ist. Das gilt auch, wenn zum Beispiel ein Makler oder Verwalter mit der Anzeigenschaltung beauftragt wird. Verkäufer und Vermieter, deren Anzeigen die Energieangaben nicht enthalten, begehen ab 1. Mai 2015 eine Ordnungswidrigkeit, für die ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro ausgesprochen werden kann.

Angaben aus dem Energiepass werden Pflicht

Wer ab dem 1. Mai 2014 in Tageszeitungen oder auf Immobilienportalen im Internet seine Wohnung oder sein Haus anbietet, muss in diese Anzeige laut neuer Energieeinsparverordnung folgende Angaben aufnehmen:

die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis), sowie die darin genannten Angaben zu:

 dem Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert des Hauses,
 dem wesentlichen Energieträger für die Beheizung,
 dem Baujahr
 der Energieeffizienzklasse.

Die Angaben können in der Anzeige sinnvoll abgekürzt werden. Sollte zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung kein gültiger Energieausweis vorliegen, müssen diese Angaben nicht aufgeführt werden. Ein gültiger Ausweis muss aber spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen.

Der Verkäufer oder Vermieter ist für die Einhaltung der neuen Pflichten verantwortlich ist. Das gilt auch, wenn zum Beispiel ein Makler oder Verwalter mit der Anzeigenschaltung beauftragt wird. Verkäufer und Vermieter, deren Anzeigen die Energieangaben nicht enthalten, begehen ab 1. Mai 2015 eine Ordnungswidrigkeit, für die ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro ausgesprochen werden kann.

Vermieter muss sich an Kosten eines Leerstandes beteiligen

Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) ist auch bei Abrechnung der Betriebskosten nach der Personenzahl ein Wohnungsleerstand zu berücksichtigen. Damit soll auch eine angemessene Beteiligung des Vermieters an den Kosten des Leerstands erreicht werden. So kann es in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen und auf diese Weise eine Beteiligung des Vermieters an den Leerstandskosten zu erreichen. (BGH, Beschluss vom 08.01.2013, VIII ZR 180/12).

Tipp: Wenn Sie Nebenkosten nach der Personenzahl verteilen, müssen Sie für die Zeit eines Leerstands so tun, als wenn dort eine Person gewohnt hätte.

Nebenkostenabrechnung: Mieter und selbstnutzende Wohnungseigentümer können Steuern sparen

Wohnungsmieter und Wohnungseigentümer können seit 2006 erstmals Nebenkosten zum Teil von der Steuer absetzen. Voraussetzung: Die Abrechnung des Vermieters oder Verwalters enthält Kosten für handwerkliche Tätigkeiten oder haushaltsnahe Dienstleistungen. Wenn solche Beträge angefallen sind, kann der Mieter bzw. selbstnutzende Wohnungseigentümer sie in der Steuererklärung angeben. Er benötigt dazu eine Angabe über die Lohnkosten, die anteilig für seine Wohnung entstanden sind. Am Besten, wenn die Nebenkostenabrechnung des Vermieters oder Verwalters gleich diese Angaben beinhaltet.

Rechtsgrundlage ist der § 35 a EStG. Haushaltsnahe Dienstleistungen bei Wohnungen können im Rahmen der Hausgeldabrechnung oder Nebenkosten-/Betriebskostenabrechnungen auftreten durch Lohnkosten bei Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hauswart/Hausmeister, Wartungskosten von Heizung, Antennen, Aufzügen etc. Diese enthaltenen Lohnkosten inkl. Mehrwertsteuer sind genauso anteilig zu berechnen wie die eigentlichen Nebenkosten.

Was sollten Vermieter/WEG-Verwalter tun?

Zunächst: Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, dem Mieter die in seiner Nebenkostenabrechnung enthaltenen Lohnkosten mitzuteilen. Der WEG-Verwalter hingegen schon.

s ist aber davon auszugehen, dass Mieter/Wohnungseigentümer um eine Mitteilung bitten werden, denn auch diese möchten gerne Steuern sparen. Eine einfache Angabe oder besser eine detaillierte Berechnung im Rahmen der Abrechnung wäre daher sehr nützlich. Man sollte darauf achten, dass aus den Rechnungen, die für die Betriebskostenabrechnung herangezogen werden, die enthaltenen Lohnkosten hervorgehen. Entweder lässt man sich daher eine detaillierte Rechnung oder gleich zwei Rechnungen ausstellen (eine für Lohn, eine für Materialien). Hilfreich ist auch eine Info des Unternehmers zur Rechnung.

Die Lohnkosten, die z.B. für eine Putzkraft oder einen Hausmeister als geringfügig Beschäftigtem (also mit Anmeldung bei der Minijob-Zentrale) anfallen, gehören ebenfalls unter diese haushaltsnahen Dienstleistungen.

Weitere News: BGH erhöht Anforderungen